德州模具廠拆遷評估

拆遷評估中應該注意的問題 隨著我國城市規模的不斷擴大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業在不斷擴大生產規模，當原生產場地達不到發展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，停止生產，必定給企業造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產經營損失的評估，對于拆遷賠償的計量以及企業搬遷的財務預算，都是*必要的。工廠搬遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對于企業這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠搬遷的 ，還涉及作為當事人的企業，因此，又不能不予以重視。
一般來說，工廠搬遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，
可分為三個階段，即：搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來*示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準備階段），上升至 較高值（搬遷階段），然后從 較大值逐漸下降至零（搬遷后生產恢復階段）。
下面，就這三個階段分別進行一些分析：
（一）搬遷準備階段： ⑴ 因工廠的客戶得知該企業搬遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移； ⑵搬遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會； ⑶由于工廠將要搬遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位； ⑷由于工廠將要搬遷，企業管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠搬遷前的生產管理； （5 ）工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。
（二）搬遷階段： 在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入為零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括： ⑴生產經營中仍需要支付的費用： a 、職工的薪酬（包括工資、福利、）以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求； b、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用； c 、管理費用； d 、不在搬遷范圍內的銷售、營業網點的日常開支（房租費等）。 （2）財務費用： 因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段，搬遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
（三）搬遷后生產恢復階段： 在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復；客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩定；企業管理層主要精力逐步轉移；員工的情緒也逐步穩定；后使工廠的生產效率達到搬遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業搬遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
經營損失評估資料搜集目錄
一、企業基礎資料 1、工商企業法人營業執照及稅務登記證、生產許可證等； 2、企業簡介； 3、公司章程； 4、企業產品質量標準； 5、企業營銷網絡分布情況； 6、媒體，消費者對商標產品質量、服務的相關報道和評價等反饋信息； 7、其它。
二、經營損失資料 1、房屋租賃合同復印件 2、 拆遷文件復印件。
三、財務資料 3、委托方近三年（含評估基準日）資產負債表、損益表或相關財務*統計； 4、委托方未來五年發展規劃； 5、企業未來3-5年的*預測及編制說明（c表）。
四、其它資料 6、企業及相關產品（服務）榮譽證書； 7、委托方書。
北京海潤京豐資產評估有限公司（簡稱海潤京豐），是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資格的全國性專業評估公司。公司匯聚了大批行業精英，數十位法律、經濟、會計、工程技術領域的專業人才 。公司具備先進的評估方法和手段，完善高效的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的評估機構。目前公司設有知識產權部、中小企業評估部、大型企業評估部及業務審核部，我們的團隊將一如既往的為廣大客戶提供一對一的免費咨詢服務及專業的資產評估服務。
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